«آرمان امروز» بررسی می‌کند؛

آرمان امروز_گروه اقتصادی: شورای نگهبان بعد از سه بار رفت و برگشت مصوبه مجلس برای ساماندهی بازار اجاره، این طرح مصوب را تایید کرد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، با تایید مصوبه ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌‌‌بها از سوی شورای نگهبان، سقف قانونی مجاز برای افزایش سالانه اجاره‌‌‌بهای مسکن در شهرها و استان‌‌‌های کشور بر مبنای نرخ تورم عمومی، تعیین می‌شود. سخنگوی شورای نگهبان در حالی روز گذشته در نشست خبری خود از تایید این مصوبه خبر داد که بر اساس بخشی از این مصوبه، در شهرهایی که تورم عمومی سالانه در آنها از ۳۰‌درصد بیشتر است، وزارت راه وشهرسازی نسبت به تعیین سقف مجاز برای افزایش اجاره‌‌‌بها بین ۵۰ تا ۱۰۰‌درصد نرخ تورم عمومی اقدام خواهد کرد.

به گفته هادی طحان‌نظیف، سخنگوی شورای نگهبان، طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌‌‌بها از سال گذشته در رفت‌‌‌وآمد بین مجلس و شورای نگهبان بود که ایرادات و ابهاماتی در آن وجود داشت و با رفع ابهامات این طرح مغایر موازین شرع و قانون اساسی شناخته نشد و امید است این طرح به اهداف خود در راستای ساماندهی بازار اجاره برسد. مسوولان وزارت راه و شهرسازی و نمایندگان مجلس به عنوان طراحان این طرح نیز همچنین امیدوارند که با تایید این مصوبه، بخشی از مشکلاتی که هم‌‌‌اکنون در بازار اجاره، زمین و مسکن وجود دارد، رفع شود.

 

قانون چه می گوید؟

طرح ساماندهی بازار اجاره ۱۴ ماده دارد که از این میان ۱۱ ماده به تصویب شورای نگهبان رسیده بود. مشکل اصلی ماده ۸ این قانون بود که به نحوه قیمت گذاری اجاره مسکن توسط دولت می پردازد. در این قانون به موضوعات دیگری مثل ثبت قراردادهای اجاره و صدور رایگان کد رهگیری، نظارت بر مشاوران املاک و معافیت های مالیاتی مالکان و قراردادهای اجاره چندساله پرداخته شده است.

مدیر کل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی می گوید که اگر قانون مزبور به تصویب برسد و اجرایی شود، از سال جاری شاهد کاهش قیمت مسکن و کنترل بازار اجاره خواهیم بود. ابوالفضل نوروزی همچنین اعلام کرد که مشکلات بازار مسکن و اجاره ناشی از خلاء قانونی بود که با همت وزارت راه و شهرسازی و کمک های مجلس، طرح ۱۴ ماده ای ارائه شد که به زودی، توسط شورای نگهبان به تصویب می رسد و حالت اجرایی به خود پیدا می کند. ماده ۸ قانون مزبور می گوید که تعیین سقف افزایش اجاره بها به عهده وزارت راه و شهرسازی خواهد بود و هر یک از موجرانی که به این ماده عمل نکنند، با برخورد قانونی مواجه خواهند شد.

 

سقف اجاره بها بازار مسکن ۱۴۰۲

سقف افزایش اجاره بها در شهرهای بزرگ ۲۰ درصد و در دیگر مناطق شهری، ۱۵ درصد تعیین شد. اما به محض کاهش شیوع کرونا، این قانون نیز به فراموشی سپرده شد و اجاره ها بیشتر از هر زمان دیگری با رشد قیمت مواجه شدند.

این طرح هر ساله توسط ستاد تنظیم بازار تصویب می شود و در شورای عالی مسکن نیز سقف افزایش اجاره تعیین می گردد. در سال ۱۴۰۱ نیز، این سقف برای موجران تهرانی ۲۵ درصد بود اما عملاً دیدیدم که چنین اتفاقی رخ نداد و اجاره واحدهای مسکونی بی توجه به وضعیت، نرخ خاص خود را داشتند.

برخلاف آن چیزی که مسئولین متولی امر می گویند، تعیین سقف افزایش اجاره قادر به کنترل بازار نیست و اساساً ضمانت اجرایی ندارد. هر قانونی که ضمانت اجرایی نداشته باشد، اثرگذاری خود را از دست می دهد. بنابراین نمی توان گفت که تصویب چنین طرحی لزوماً به کاهش قیمت ها منجر خواهد شد، مگر اینکه همت و اراده ای جدی در راستای اجرای این قانون در میان مسئولین ذیربط به وجود بیاید.

از سوی دیگر، مسئولین می گویند که در سال آتی، بخش زیادی از واحدهای نهضت ملی مسکن آماده می شوند و به متقاضیان خود تحویل می گردند. همین موضوع سبب می شود که قیمت اجاره مسکن نیز پایین تر بیاید. در کنار این موضوع، کنترل اجاره بها نیز رخ خواهد داد و اساساً مستاجران نیازی نیست که نگران سال آینده باشند.

البته در طی سه سال گذشته، هیچ یک از موجران به نرخ های اعلام شده از سوی شورای عالی مسکن توجهی نکردند و گاهی مواقع، اجاره ها به اندازه ی ۱۰۰ درصد رشد داشتند. بنابراین به نظر نمی آید که این قانون ضمانت اجرایی داشته باشد.

 

افزایش ۹برابری طی ۱۰ سال

مهمترین عامل افزایش اجاره‌بها،‌عدم تولید و عرضه مسکن است. در ۵ سال گذشته صدور پروانه‌های ساختمانی نسبت به اوایل دهه ۹۰، پنجاه درصد کاهش یافته است.

متوسط قیمت اجاره یک متر آپارتمان در شهر تهران در اردیبهشت سال ۹۰ معادل ۱۲هزار و ۹۵۰ تومان بود اما در یک دهه، قیمت‌های اجاره ۹ برابر شده و در حال حاضر این رقم ۱۲۶ هزار و ۹۰۰ تومان است. صعود قیمت مسکن در سال‌های اخیر، مهم‌ترین عامل افزایش قیمت اجاره است. قیمت یک متر آپارتمان در شهر تهران از ۲ میلیون و ۴۱هزار تومان در اردیبهشت سال ۹۰، در حال حاضر به ۳۶ میلیون و ۲۴۷هزار تومان رسیده که حدود ۱۰ برابر شده است. روند افزایشی قیمت مسکن، دسترسی متقاضیان را برای خرید مسکن به تعویق انداخت. در ۵سال گذشته صدور پروانه ساخت ۵۰ درصد نسبت به اوایل دهه ۹۰ کاهش یافته است، به این ترتیب از یک سو مسکن تولید و عرضه نشده و از سوی دیگر قیمت‌ها جهش مداوم داشته است. با کاهش توان مالی متقاضیان برای خرید خانه، بر تعداد مستأجران افزوده شده است. مهم‌ترین نکته در بازار اجاره این است که تورم اجاره‌بها از تورم عمومی گذشته است در حالی که در دهه‌های قبل رشد اجاره بها معادل تورم عمومی رشد کرده است. نرخ تورم اردیبهشت ۳۸.۷درصد است اما بر اساس آمار بانک مرکزی تورم نقطه‌ای اجاره مسکن در همین ماه در تهران ۴۶ و در کل کشور ۵۱‌درصد بوده است.