عرف مشارکت در ساخت تهران

عرف مشارکت در ساخت در تهران یکی از پر چالش‌ترین مباحث در جریان ساخت‌وسازهای مشارکتی است. از یک طرف تورم و عدم ثبات اقتصادی و از سوی دیگر بی‌خبری مالکان از مفاد و قوانین حقوقی و عرفی این حوزه آن‌ها را دچار سردرگمی و تردید می‌کند. این در حالی است که شما به عنوان مالک زمین در تهران، با آگاهی از مهم‌ترین عوامل مؤثر در عرف مشارکت که عموما شامل اطلاع از تراکم‌ مجاز، چگونگی دریافت هزینه به صورت قرض‌الحسنه یا بلاعوض از سوی سازنده، عرف منطقه، متراژ، قیمت، نوع و موقعیت ملک یا زمین است، می‌توانید به سود قابل توجهی دست یافته و ملکی نوساز را تحویل بگیرید.

«از آنجاییکه این حوزه با اما و اگرهای بسیاری روبه‌رو است توصیه می‌کنیم قبل از اتخاذ هر تصمیم، به منظور دریافت مشاوره تخصصی در انتخاب بهترین سازنده مشارکت در ساخت، و ساخت پروژه‌های مشارکتی از تجربه عملی و دانش تخصصی مهندسین گروه سروین کمک بگیرید. گروه مهندسی سروین از سال ۱۳۷۶ فعالیت خود را در زمینه طراحی، ساخت و مدیریت اجرا در شهر تهران آغاز نمود. از همان ابتدا ساخت سازه‌های مستحکم و رعایت اصول ایمنی و همچنین بهینه‌سازی در مصرف انرژی سرلوحه گروه مهندسی سروین بوده است.»

منظور از عرف مشارکت در ساخت تهران چیست؟

مشارکت در ساخت به معنای قراردادی دو طرفه بین سازنده و صاحب زمین یا ملک است که طی آن سازنده متعهد می‌شود در ازای در اختیار داشتن زمین مذکور، آپارتمانی نو و باکیفیت را در مدت زمان معین ساخته و به مالک تحویل داده و سهم خود از این شراکت را مطابق با توافقات انجام شده بردارد. مبنای توافق نیز میزان آورده طرفین و عرف منطقه در تهران است. در ساخت‌وساز مشارکتی در تهران نمی‌توان شاخص یکسانی را برای تعیین مقدار سهم و ارزش‌گذاری واقعی آورده‌ها تعریف کرد، بنابراین طرفین بر اساس قوانین نانوشته عرفی‌ای که در مناطق مختلف تهران رایج است اقدام می‌کنند.

اگرچه عرف مشارکت در ساخت در مناطق مختلف تهران عدد ثابتی نیست اما به طور ضمنی هر منطقه عرف مشخص خود را دارد؛ مثلا همه ما می‌دانیم که قیمت عرفی املاک در محدوده شمال تهران بیشتر از نقاط مرکزی و جنوبی است. تعیین عرف اصولا باید با در نظر گرفتن موارد اخلاقی و حرفه‌ای صورت گیرد. از آنجاییکه اتکا به عرف معیار خوبی برای تعیین درصد مالکیت و سایر موارد مهم در پروژه‌های مشارکتی نیست، راهکار اصولی برای جلوگیری از هر نوع ضرر این است که شما اول با درک درست و قانونی از متراژ، موقعیت، قیمت و نوع ملک، تراکم‌ مجاز و قرض‌الحسنه یا بلاعوض بودن وجه پرداختی از سوی سازنده تمام جوانب امر را در نظر گرفته و سپس با توجه به شرایط عرفی ساخت‌‌وساز در منطقه‌تان، تصمیم نهایی برای مشارکت و یا عدم مشارکت را بگیرید.

تعیین درصد مالکیت در عرف قراداد مشارکت در ساخت در تهران

یکی از پیچیده‌ترین مسائل در بحث ساخت‌وساز مشارکتی در تهران، تعیین سهم سازنده و مالک زمین است که سه فاکتور؛ آورده طرفین، ویژگی‌های واقعی ملک و قدرت مالی و مهارت فنی سازنده در تعیین آن دخیل هستند و اصولا به صورت توافقی صورت می‌گیرد. برای رسیدن به این توافق ابتدا مقدار آورده مالک و سازنده محاسبه می‌شود که حاصل جمع آن‌ها ارزش سرمایه‌گذاری را تعیین می‌کند. برای ارزیابی آورده مالک که همان زمین او است تنها باید ارزش زمین با توجه به قیمت روز هر مترمربع و مدت زمان اجرای پروژه محاسبه شود. عوامل دیگری مانند کیفیت مکانی و استانداردهای طول و عرض ملک نیز در ارزیابی ارزش واقعی زمین دخیل هستند. توجه داشته باشید که نوسانات بازار ملک بر نرخ روز زمین تأثیر مستقیم می‌گذارد.

آورده سازنده اما بر اساس شاخص‌های بیشتری چون حسن شهرت و مهارت وی، هزینه‌های ساخت‌وساز مانند نیروی کار و مصالح، هزینه دریافت مجوزها، خلافی و پایان کار محاسبه می‌شود. البته قبل از هر چیز فاکتور بلاعوض یا قرض‌الحسنه را نیز باید در تعیین درصد مالکیت طرفین مد نظر قرار داد. بلاعوض مبلغی است که سازنده برای متعادل کردن ارزش آورده طرفین به مالک پرداخت می‌کند که به محض پرداخت آن به مالک، سازنده در ملک شریک می‌شود پس بهتر است قبل از دریافت این وجه تمام جوانب امر را بسنجید.

برای تعیین مبلغ بلاعوض می‌توانید بر اساس عرف و یا روش‌های محاسباتی عمل کنید. در روش عرف مبلغی به ازای نرخ روز هر مترمربع از مساحت زمین یا ملک کلنگی در نظر گرفته می‌شود. همانطور که قبلا هم اشاره کردیم، عرف در مناطق بالاتر تهران بیشتر از مناطق جنوبی است. در روش محاسباتی نیز معمولا از فرمول زیر استفاده می‌کنند:

مبلغ بلاعوض= (هزینه ساخت + ارزش زمین) x سهم مالک از سازه جدید به درصد – ارزش زمین

علاوه بر مبلغ بلاعوض در برخی موارد که مالک جایی برای سکونت ندارد، سازنده مبلغی را جهت اسکان وی در ملکی اجاره‌ای (معمولا در همان محدوده و با همان متراژ) پرداخت می‌کند که این وجه پس از پایان کار و تحویل پروژه، به سازنده عودت داده می‌شود. البته گاهی بر اساس توافقات انجام شده، سازنده می‌تواند این مبلغ را به عنوان بلاعوض به مالک پرداخت کند. طبق عرف نیز معمولا زمانیکه سازنده مبلغ بلاعوض را واریز کرده‌است، قرض‌الحسنه پرداخت نمی‌شود. در نهایت با توجه به مجموع این موارد، درصد مالکیت طرفین مشخص می‌شود.

اگر ارزش آورده هر دو‌طرف تقریبا یکسان باشد و یا زمین مذکور ارزش چندان زیادی نداشته‌باشد، معمولا قدرالسهم طرفین ۵۰-۵۰ در نظر گرفته می‌شود اما اگر میزان آورده یکی از طرفین بیشتر و یا تعداد طبقات زوج باشد، معمولا عرف ۴۰-۶۰ را برای تقسیم سهم طرفین در نظر می‌گیرند. اگرچه موضوع تعیین سهم مالکیت طرفین به‌صورت کاملا توافقی انجام می‌شود و معمولا آنچه که به عنوان عرف مطرح می‌شود، در ۹۰ درصد موارد با شیوه‌های محاسباتی هم‌خوانی دارد اما از آنجاییکه در کشور ما متاسفانه به دلیل تورم و عدم وجود ثبات اقتصادی، تعیین میزان آورده دقیق طرفین کار پیچیده‌ای است و شرایط خاص و ویژه هر ملک نیز به آن دامن زده‌است، اتکای محض به عرف در مشارکت، ممکن است شما را متضرر کند. از این‌رو اگر در این زمینه به مشاوره حرفه‌ای نیاز دارید، می‌توانید از طریق تماس با شماره تلفن های 09128585747 و 02122407080 راهنمایی‌های لازم در این زمینه را دریافت نمایید.